前提是对房地产融资的基本了解： 房地产融资是所有行业（金融业除外）融资之中融资总额最大，融资产品数最多，创新速率最快的。
房地产具有金融属性，是除了金融行业之外同时借钱生钱的行业，因而针对房地产的融资风控都是十分严苛的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，产生两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此之外，股权投融资都是很常见的投资房地产的方式，但股权沒有保收益一说，更归属于投资类，这里暂不探讨。同时，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不归属于我们考虑到的范围，都并不是合法门道。
最基本的房地产贷款是房地产开发贷款。简而言之，这种贷款就是说用于房地产的建设，用销售回款来还款的。这种贷款需要已完成“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，基本而言需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信前提条件。各个地区的土地政策不同，这些前提条件也会有所变化。针对此类融资，银行还特别关注一点，就是说封闭管理。为了保证项目的销售回款能够返回银行偿还本息，银行会规定项目公司设立销售回款唯一监管账户在贷款行，保证贷款本息的安全性。
“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资突然出现并得到了很大的发展。由于并不是标淮的债权产品，因此这种融资简称前端非标债权融资。这种钱能够从信托或资管计划拿，当然终极的来源许多都是银行。这种的融资方式关键就是说，以投资的名义，绕开了“432”的合规规定，一般而言项目公司得到土地的90天内，直接塞给项目公司，并非直接支付给工程方。因而，这种融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太大，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金都是由金融机构100%垫付了。因此1个房地产企业，拍地的钱沒有给，沒有太大沉默成本。拍下地之后，自个掏30%-40%，金融机构掏剩余的。要是快周转做项目，那样ROE回报率确实高得了不得。
针对商业物业而言，终极的方式是发售房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国內的税法及其风险隔离这方面都还没方法保证模式赢利，因此这一块儿还需等待。
